Arabic
French 
مواكبة / محمد رضا البقلوطي
يشهد سوق العقارات في تونس نموا متزايدا من حيث ارتفاع العرض والطلب رغم تصاعد الأسعار في ظل تنافس شديد؛ إذ أن هذا السوق يبقى بمثابة الفضاء المتطور بين الطلبات المتواصلة للعقارات وآفاق متفائلة لهؤلاء الذين ينتظرون الفرص وذلك بتضافر جهود مختلف الأطراف الفاعلة في الشأن. وخلال ندوة صحفية أمس قدم مبوب تونس تقييما شاملاً لسوق العقارات في تونس لسنة 2023 من خلال أهم المؤشرات والأرقام وكذلك عرض آفاق سنة 2024 التي تعد بتطورات كبيرة في السوق العقاري التونسي. من خلال تحليل البيانات الحديثة، والتعمق في الاتجاهات الرئيسية المتعلقة بأسعار العقارات، ومناطق التطوير المزدهرة، وأنواع العقارات المرغوبة، والمزيد، مما يوفر نظرة شاملة على الديناميكيات الحالية. وذلك بدعم الاتجاهات التي يجب اتباعها من ذلك التوسع العمراني بتسليط الضوء على تنمية المناطق الساحلية والتفضيلات العقارية الناشئة: الموازنة بين الشقق والمنازل الفردية كذلك الالتقاء الاقتصادي كمحفز للاتجاهات العقارية في تونس والجوهر الثقافي: التأثير الحاسم في الاختيارات العقارية مع ضبط وجهات النظر المستقبلية...
مبوب منصة رقمية مرجعية متميزة وطنيا في قطاع العقارات :
مبوب المنصة الرقمية المرجعية في قطاع العقارات الوطني، قدمت جملة من الملاحظات الواردة في تقريرها السنوي حصريًا مع تطور الأسعار بين جانفي وديسمبر 2023، لبيع وتأجير الشقق والمكاتب والمحلات التجارية، وكذلك أسعار الأراضي الصالحة للبناء. يتم احتساب متوسط الأسعار من عمليات بحث منفصلة، حسب المنطقة الجغرافية والحي والمنطقة، بناءً على الإعلانات المعروضة للبيع والإيجار المنشورة على موقع مبوب تونس. تتعلق الدراسة بالعرض ومساحة العقارات والتصنيف حسب المنطقة السكنية الموجودة على بوابة مبوب.
وقد استند هذا التقييم على البيانات المنشورة على موقع مبوب في الفترة الممتدة بين جانفي وديسمبر 2023 ودراساته الستة الخاصة بسوق العقارات، إذ استعرض هذا التقييم تحليلاً مفصلاً لتطور أسعار الإيجار والبيع للعقارات، واتجاهات الأسعار حسب الجهات والمناطق، إلى جانب دراسة الطلب للباحثين عن العقارات من حيث المساحة وتصنيف الشقق.
توجهات السوق العقاري على مستويات الشراء والإيجار :
وبخصوص توجهات السوق العقاري وعلى مستوى الشراء، فقد تم تسجيل زيادة بنسبة 9٪ في متوسط أسعار الشقق مما يشير إلى منحى تصاعدي في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022). وحسب فئات الشقق ومساحاتها فإنها تتراوح التي تستحوذ على أعلى نسبة طلبٍ بين [100 م ² – 130 م ²] وتليها [130 م ² – 170 م ²]. توافق هذه المساحات شقق من فئة S + 2 و S + 3، وتتصدر الطلب والعرض، تليها فئة S+1 مما يترجم طلباً في تزايد على المساحات الصغيرة و العملية.
وعلى مستوى توجهات الأسعار حسب المنطقة : تونس الكبرى، الوطن القبلي، والساحل ... فمثلا تونس الكبرى: تتميز أحياء الضاحية الشمالية بأعلى أسعار بيع للمتر ² للشقق الجديدة. ونذكر حدائق قرطاج بمعدل (4850 دت/م ²)، تليها عين زغوان الشمالية (3700 دت/م ²). ولقد بلغت الأسعار في كل من المنزة 9C والنصر 2 ، معدل سعر 3300 دت/م ² وبالنسبة لمنطقة الوطن القبلي و الساحل: تتميز منطقتي الحمامات الشمالية والجنوبية بارتفاع أسعار الشقق الجديدة، حيث تبلغ معدل 3250 دت/م ² و 3200 دت/م ²على التوالي . أما في جهة الساحل، تعتبر كل من منطقة سهلول بمعدل سعر (3150 دت/م ²) و مدينة العقبة الواقعة بولاية المنستير (3100 دت/م ²) المناطق الأعلى سعراً.
وفقًا للبيانات التي تم جمعها ومعالجتها من قبل موقع مبوب، فقد ارتفع متوسط سعر استئجار الشقق في تونس بنسبة 11٪ في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022) وفيما يتعلق التوجهات حسب المساحات وأنواع الشقق؛ فالمساحات الأكثر طلباً في سوق الإيجارات تشمل الشقق ذات المساحات المتراوحة بين [100 م ² -130 م²]، حيث تستحوذ على نسبة 36٪ من الطلب. ومن حيث أنواع الشقق، تحتل فئة S + 2 قمة الطلب بنسبة 41٪. ويشمل هذا التوجه أيضًا العرض، فتمثل نفس هذه الفئة 39٪ من الإعلانات المعروضة على موقع مبوب.
وبخصوص متوسط سعر الإيجار الشهري حسب المنطقة: تونس الكبرى، على مستوى تونس الكبرى، الشقق من فئة S + 1 و S + 3 S + 2 الأعلى سعراً للإيجار تقع في منطقة ضفاف البحيرة 2 بمتوسط سعر من 2000 دت/الشهر لـ S + 1 و 2600 دت/الشهر لـ S + 2. تليها منطقة المرسى التي يبلغ متوسط الكراء فيها 1800 دت/شهريًا لـ S + 1 و2270 دت/شهريًا لـ S + 2. على مستوى حدائق قرطاج، يتم تأجير S + 1 بمتوسط سعر 1550 دت/الشهر وS + 2 2000 دت/الشهر. بالنسبة لعين زغوان الشمالية، تبلغ الاسعار معدل 1200 دت/شهريًا لـ S + 1 و S + 2 معدل 1550 دت/شهريًا. وبعيدًا قليلاً عن العاصمة وبالتحديد الوطن القبلي، تبرز الحمامات الجنوبية كأغلى منطقة، ويشمل ذلك جميع فئات الشقق، تليها الحمامات الشمالية. في منطقة الساحل، تعتبر سهلو الأكثر غلاءً في أسعار الكراء وذلك مقارنةً بحمام سوسة خزامة .
خصوصيات سوق العقارات المكتبية:
وفيما يتصل بسوق العقارات المكتبية فقد أظهر متوسط أسعار المتر ² من المكاتب المعروضة للإيجار في تونس تغيرًا سنويًا بنسبة + 15٪ في عام 2023، مقارنة بالفترة نفسها من العام السابق.
وعن توجهات السوق والمناطق الأكثر جاذبية لشراء وتأجير المكاتب فقد تواصلت مناطق الأعمال المركزية في العاصمة (ضفاف البحيرة 1 و2، مونبليزير والمركز العمراني الشمالي) جذب المستثمرين والمهنيين بفضل التحول التدريجي وموقعها الاستراتيجي. فلقد احتلت ضفاف البحيرة 2 المراتب الأولى ضمن الخمس اماكن الاكثر بحثاً لاستئجار المكاتب حيث بلغت أسعار الإيجار السنوية لهذه المنطقة معدل 300 د.ت/م ² تليها مباشرة مونبليزير في المرتبة الثانية من حيث الطلب بمعدل إيجار سنوي بلغ 220 د ت/م ²وذلك نظراً لموقعها الاستراتيجي، بالقرب من وسط مدينة تونس. كما حافظت كل من ضفاف البحيرة 1 والمركز العمراني الشمالي أيضًا على جاذبية قوية من خلال احتلال المركزين الثالث والرابع على التوالي مع معدلات إيجار سنوية متقاربة (270 د.ت/الشهر و280د.ت/الشهر).
بالنسبة للمناطق الثلاثة الأكثر طلبًا لشراء المكاتب في تونس نجد مونبليزير و المركز العمراني الشمالي وضفاف البحيرة 2. وتبلغ أسعار البيع في هذه المناطق على التوالي (3350 د.ت/م ²)، (4300 د.ت/م ²)، (4980 د.ت/م ²). في حين سوق الأراضي الصالحة للبناء في تونس قد أظهر الطلب انخفاضًا طفيفًا في عام 2023 مقارنة بالعام السابق (2022).إذ تم تسجيل اعلى سعر للمتر المربع الواحد في تونس بمنطقة حدائق قرطاج بمتوسط سعر 2800 د.ت./م ²، مما يعكس سوق عقاري راقي في هذه المنطقة. تليها منطقتي 9C المنزه (1250 د ت/م ) و حدائق المنزه 2 (1100 د ت/م )، وهو ما يعكس تقارب في الاسعار بين المنطقتين ؛ مناطق أخرى مثل شطرانة (1000 دت/م ²)، سكرة (1000 دت/م ²)، رياض الأندلس (990 دت/م ²)، وهي معدلات أسعار عالية نوعاً ما لكن تبقى نسبيًا في المتناول.
وعلى مستوى الساحل تتميز منطقة سهلول 4 في ولاية سوسة بمتوسط سعر قدره 1350 د ت/م² مما يشير إلى ارتفاع القيمة العقارية نسبيا في هذه المنطقة. في المقابل أظهرت هرقلة متوسط سعر أكثر اعتدالًا قدره 800 د ت/م ²، مما يتيح فرص امتلاك أوسع للراغبين في الشراء. بينما سجلت مدينة المنستير أقل متوسط سعر للمتر المربع بين هذه المناطق، وهو 750 د ت/م². وفيما يتعلق بالوطن القبلي فقد أظهرت الدراسة تفاوتا كبيرا في منطقة الحمامات. حيث بلغ متوسط سعر الأراضي في الحمامات الشمالية 1100 د.ت/م ²، مما يشير إلى قيمة عقارية عالية نسبيًا في هذه المنطقة و يقدر متوسط سعر المتر المربع في حي الوفاء (نابل) 1040 د.ت/م ² و 700 د.ت/م ² في قليبية.
العقارات في تونس مصدر اهتمام كبير للعديد من الأطراف من الخارج :
وبالاطلاع على الطلب الأجنبي حسب موقع مبوب فتمثل العقارات في تونس مصدر اهتمام كبير للعديد من الأطراف من خارج تونس الذين يمثلون بشكل أساسي التونسيين المقيمين في الخارج، وتحتل فرنسا الصدارة ، من حيث الطلب الأجنبي على الشقق (44٪) والفيلات (47٪) والأراضي (47٪).بالنسبة لهذه الأنواع 3 من العقارات، تحتل ألمانيا المركز الثاني من حيث الطلب الأجنبي بنسبة 9٪ للشقق، و 8٪ للفيلات والأراضي .تليها إيطاليا وبلدان الخليج بالخصوص قطر والمملكة العربية السعودية والإمارات العربية المتحدة، فيما يتعلق بنسبة الطلب الأجنبي .هذا ويشمل الطلب على شراء الأراضي من الخارج العديد من البلدان. حيث تتصدر فرنسا المركز الأول بنسبة تبلغ 47% من الطلب الإجمالي لاقتناء الأراضي، تليها ألمانيا (8%)، المملكة العربية السعودية (6%)، وقطر (6%). في المراكز الأخيرة، تأتي كندا والإمارات العربية المتحدة بنسبة 4% من الطلب الإجمالي على الأراضي. وتحتل ايطاليا المركز الأخير بنسبة 3% فيما يتعلق بشراء الأراضي...
من جانب آخر وعلى مستوى سوق الأراضي في تونس فقد كشفت الدراسة عن تغييرات بين جانفي – نوفمبر 2023 حيث نلاحظ ارتفاعا في نسبة الطلب في شهر ماي وشهر أوت، بينما ظل العرض مستقرًا نسبيًا خلال هذه الفترة. في المقابل، تم تسجيل انخفاض كبير في العرض والطلب خلال شهري فيفري ومارس 2023. يشير هذا التقلب الشهري إلى وجود اتجاهات موسمية، تتسم خاصة بعودة التونسيين المقيمين في الخارج بين شهري ماي وأوت خلال هذه الفترة يكون توجه الكثير منهم نحو تحقيق استثمارات في أرض الوطن.
البحث عن أهم الطرق التي تساعد على ادخار المال وشراء بيت الاحلام:
من منا لا يريد الاستقرار وتوفير السكن الآمن والمريح لذلك استرعى هذا الموضوع اهتمام المشاركين في هذا اللقاء الذي جمع بين آخر المستجدات في سوق العقارات وطرح التساؤلات والبحث.
أهم الطرق التي تساعد على ادخار المال وشراء بيت الاحلام إذ أن توفير المال من أجل شراء منزل هو هدف يسعى إليه الكثيرون، فالمنزل يمثل أحد أهم الاستثمارات في حياة الشخص. ولتحقيق هذا الهدف، يُمكن اتباع عدة نصائح واستراتيجيات للتوفير وفيما يلي بعض النصائح التي يمكن أن تساعد في تحقيق ذلك: وضع خطة للميزانية من خلال القيام بتحديد المبلغ لشراء المنزل المرغوب وتحديد الوقت لشرائه. ثمّ تقسيم هذا المبلغ على الفترة الزمنية المحددة للشراء لتحديد كمية المال التي يجب توفيرها شهرياً تقليل النفقات وذلك بمراجعة النفقات الشهرية ومحاولة تقليل النفقات غير الضرورية. يمكن ذلك من خلال قطع الإنفاق على الأشياء الفاخرة أو الأشياء التي ليست في الحاجة حقاً.
كذلك وضع خطة للادخار فبمجرد تحديد المبلغ الشهري الذي يجب توفيره القيام بوضع خطة للادخار بشكل منتظم. يمكن وضع هذا المبلغ في حساب ادخار أو استثمار يعطي عائداً جيداً على المدى الطويل. وبالإضافة إلى تقليل النفقات، يُمكن التفكير في زيادة مصادر الدخل، سواء من خلال العمل الإضافي أو البحث عن فرص جديدة للعمل أو الاستثمار. كما يجب الالتزام بالهدف الذي تم تحديده. فقد يستغرق الأمر وقتًا لتوفير المبلغ الكافي لشراء المنزل، ولكن من خلال الالتزام والتحلي بالصبر، الوصول في النهاية إلى الهدف.
و في حالة عدم اليقين أو للحصول على نصائح إضافية، يمكن استشارة خبير مالي أو مستشار عقاري للمساعدة في وضع خطة توفير مناسبة واختيار الخيارات المناسبة للحصول على المنزل المناسب بأفضل طريقة ممكنة وبالتالي فإن التوفير لشراء منزل يتطلب تخطيطًا وتفانيًا، ولكنه هدف يمكن تحقيقه من خلال الالتزام والتركيز على الهدف المرجو هذا ويمكن متابعة مدونة مبوب العقارية للاطلاع على كل ما يهم العقارات...
